8月27日綠城中國(03900.HK) 亮出了“成績單”：今年上半年該公司銷售金額為220億元，其中包括42億元的協(xié)議銷售額，而負(fù)債率則從去年底的148.7%降至93.5%。

      “不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，我們也不可能這么快把負(fù)債率降下來?！本G城一位高管向《華夏時報》記者表示。

      綠城公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月通過轉(zhuǎn)讓12個項(xiàng)目，綠城回籠了78億元；6月份又先后從九龍倉及融創(chuàng)中國獲得約81.7億元，加上8月份從山東高速獲得的28億元，綠城通過賣項(xiàng)目已經(jīng)回籠資金約187.7億元。

      但綠城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的腳步并沒有停止。該公司一位內(nèi)部人士表示，為改善現(xiàn)金流狀況，公司不排除繼續(xù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的可能。消息人士向本報記者透露，綠城有四個項(xiàng)目正在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓洽淡，涉及金額約60多億元。

      忍痛割讓多幅地塊

      綠城負(fù)債率的大幅下降，主要是通過賣項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的。就在半年報公布前一周，綠城以28億元的價格將青島深藍(lán)廣場項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了山東高速，山東高速由此從綠城手中獲得該項(xiàng)目60%的股份。

       2010年初綠城以40億元獲得該項(xiàng)目，欲開發(fā)成一個總建筑面積約35.5萬平方米的城市綜合體。雖然該項(xiàng)目已經(jīng)付掉土地款，但此后因資金問題，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程相當(dāng)緩慢。

      為何綠城在負(fù)債率已經(jīng)大降的情況下，仍然在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目？

      “今年年初，我們就已經(jīng)在談轉(zhuǎn)讓青島項(xiàng)目了。當(dāng)時手頭要轉(zhuǎn)的項(xiàng)目很多，我們幾乎是與SOHO中國、九龍倉、融創(chuàng)等公司同一階段展開。只是有的項(xiàng)目很快就達(dá)成協(xié)議，有的拖了較長的時間?！本G城集團(tuán)公司秘書馮征在接受記者采訪時說。

      融創(chuàng)中國方面則透露，雖然綠城的負(fù)債率已經(jīng)降了下來，但之前其待售的9個項(xiàng)目的資產(chǎn)包里預(yù)計有25億元的資金缺口。

      對于融創(chuàng)所指的缺口，馮征向記者表示，25億資金缺口的說法并不確切。

      “如果要說缺口，時間節(jié)點(diǎn)很重要。當(dāng)時我們與融創(chuàng)談的時候九龍倉還沒有進(jìn)來，當(dāng)時的確需要錢；但現(xiàn)在我們通過賣項(xiàng)目獲得了資金，負(fù)債也降下來了，銀行也繼續(xù)愿意給我們貸款了。所以25億資金缺口之說其實(shí)并不準(zhǔn)確?！瘪T征說。

      記者在采訪中了解到，綠城繼續(xù)賣項(xiàng)目，與綠城即將到期的短期債務(wù)有關(guān)。

據(jù)標(biāo)普統(tǒng)計，綠城今年將有120億-140億元人民幣短期債務(wù)到期，而建設(shè)成本需要支出的費(fèi)用約在160億-170億元人民幣。

      綠城高管向記者透露，目前綠城已經(jīng)還掉了約70%的短期債務(wù)，后續(xù)還債的壓力并不大。“我們還債已經(jīng)沒有壓力了。建設(shè)成本的支出則可以通過加快銷售，或放緩施工而得以減少?！?/p>

不過，為支付尚未還清的債務(wù)，忍痛“割地”成為綠城不得不面對的選擇。

      消息人士透露，山東高速只是綠城的接盤者之一，接下來還會看到綠城轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目?！坝行╉?xiàng)目已經(jīng)談了很長時間，但什么時候能談成，什么時候出結(jié)果并不清楚?！?/p>

      在6月簽約九龍倉后，綠城高層就曾透露仍計劃出售約100億左右的項(xiàng)目。此后綠城通過轉(zhuǎn)讓9個項(xiàng)目從融創(chuàng)中國獲得了33.7億元，此次從山東高速再得28億后，已接近綠城再轉(zhuǎn)讓百億元項(xiàng)目的目標(biāo)。

      據(jù)了解，綠城正在與潛在買家洽談擬再出售4個項(xiàng)目套現(xiàn)60億元，這些項(xiàng)目有可能位于北京、南京及鄭州。而北京通州的京杭廣場有可能是待售的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目是2009年9月由綠城經(jīng)過179輪的激烈競爭后獲得，該項(xiàng)目由葛洲壩持股51%，綠城集團(tuán)持股49%。此前市場上一度傳出該項(xiàng)目的商業(yè)部分，將以27億元的價格被整體出售。

      “賣項(xiàng)目只是救急，能否真正渡過難關(guān)，還要看綠城的“造血”機(jī)能如何。而其中最主要的指標(biāo)，即是開發(fā)商的銷售額。”易居中國企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成表示。

       “斷臂”后如何“造血”

      綠城高管告訴記者，經(jīng)過近一年努力，公司負(fù)債率已經(jīng)降至行業(yè)平均水平，并度過了危機(jī)期?！艾F(xiàn)在投資機(jī)構(gòu)和市場上最關(guān)心的問題并不是負(fù)債率，而是我們的銷售情況?！瘪T征表示。

      業(yè)內(nèi)人士指出，在經(jīng)過降價、賣項(xiàng)目、轉(zhuǎn)股份“三步走”之后，雖然綠城已經(jīng)度過了危機(jī)，但經(jīng)過一番折騰，綠城元?dú)獯髠?。而綠城如何療傷，則考驗(yàn)著綠城的“造血”機(jī)能。

      “綠城更像是生了一場大病的病人，不可能馬上就回到原先那樣健康的水平。如果沒有調(diào)控，綠城手頭的項(xiàng)目在手中就是寶，現(xiàn)在卻成了負(fù)擔(dān)。綠城‘割地’相當(dāng)于斷臂流血自救；而能不能恢復(fù)健康，讓流過的血補(bǔ)回來，就要看自己的造血機(jī)能如何了?！敝芙ǔ杀硎?。

      而對“造血”功能的關(guān)注并非沒有原因。據(jù)綠城的一家合作方透露，今年上半年時有銀行出于對貸款安全的擔(dān)心，部分銀行在對綠城發(fā)放貸款時即表示了憂慮。

      “沒有合作伙伴的支持，企業(yè)很難度過危機(jī)，銀行是其中最重要的合作者之一。如果銀行對綠城沒有信心，那開發(fā)商將面臨相當(dāng)大的危機(jī)。”乘星行機(jī)構(gòu)董事長李驍表示，綠城在解決了負(fù)債危機(jī)之后，接下來最重要的任務(wù)是想盡一切辦法恢復(fù)合作伙伴對綠城的信心，尤其是銀行對綠城的信心。

      周建成告訴記者，銷售業(yè)績很大程度上代表了一個開發(fā)商的造血機(jī)能?！霸跇鞘械兔云?，銀行尤其關(guān)注開發(fā)商每個月是否有銷量，回了多少款。因此要讓銀行對綠城恢復(fù)信心，銷售情況究竟如何，是最有代表性的。”周建成說。

      據(jù)綠城公布的數(shù)據(jù)，今年前7個月的累計銷售金額約259.5億元。據(jù)了解，綠城·黃浦灣在前六個月只賣出7套，但7月份就賣掉了5套。

      “5-7月份被壓抑的需求出現(xiàn)了集中釋放，但下半年恐怕很難再有這樣的行情。調(diào)控再升級的預(yù)期已經(jīng)讓購房者再次陷入觀望中。綠城接下來的銷售任務(wù)仍然艱巨?！崩铗敱硎?。