■美國(guó)紐約皇后區(qū)，一棟掛著出售牌的住宅。

初夏的洛杉磯，人們開(kāi)始四處賞花踏青，可是貸款和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人付毅卻忙得不可開(kāi)交。一頓午飯短短半小時(shí)時(shí)間，接了不下五個(gè)電話。

“前天在鉆石吧市，我們公司有一套90萬(wàn)（美元）的房子上市。這套房子四室三衛(wèi)，使用面積不到2000尺（約185多平方米），占地6000尺（約560平方米），當(dāng)天就有200多人去看房，10多個(gè)人當(dāng)場(chǎng)就交了定金?！备兑阏f(shuō)。

中國(guó)人成美國(guó)房產(chǎn)第二大海外買家

美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)年度報(bào)告顯示，2011年3月到2012年3月期間，外國(guó)人共投入825億美元在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)，其中中國(guó)人（包括香港買家）花費(fèi)90億美元，占11％，連續(xù)兩年成為美國(guó)房產(chǎn)第二大海外買家，僅次于加拿大人。

一提起洛杉磯，除了有聞名世界的好萊塢，還有宜人的地中海氣候，全年平均超過(guò)260天的晴天，溫暖如春的四季，全美少有的地道中餐。于是，大洛杉磯地區(qū)自然成為華人在美買房的首選。

地產(chǎn)中介每天忙到晚上9點(diǎn)

付毅進(jìn)入房地產(chǎn)中介這行一年多。他告訴記者，美國(guó)房市從去年開(kāi)始好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)一直在漲，尤其是華人看中的熱門地區(qū)，房?jī)r(jià)甚至有翻倍的。他說(shuō)：“最近我每天都要工作到晚上9點(diǎn)，陪客戶看房子、談貸款，甚至有客戶半夜還打電話。越到周末和節(jié)假日越忙?！?

在大洛杉磯地區(qū)，圣馬力諾市是數(shù)一數(shù)二的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。該市沒(méi)有公寓樓，沒(méi)有聯(lián)排屋，只有獨(dú)棟別墅，最便宜的房子價(jià)格也在200萬(wàn)美元以上。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊旸透露，在這里擲重金買豪宅的人大多看中的是房屋的地段和學(xué)區(qū)，并不用于投資。

我們了解到，在南加州地區(qū)，華人購(gòu)買50萬(wàn)美元以下的低檔房多用于投資，而100萬(wàn)美元以上高檔房屋的購(gòu)買者大多自住。

“單純?yōu)橥顿Y的，一般都買30萬(wàn)美元以下的房。都是越便宜越好。房?jī)r(jià)再高回報(bào)率就低了，不劃算?！备兑阏f(shuō)，“他們不會(huì)去考慮地段、學(xué)區(qū)的，看中的就是美國(guó)房?jī)r(jià)有升值空間?！?

許多美國(guó)開(kāi)發(fā)商建房時(shí)考慮中國(guó)人習(xí)慣

隨著越來(lái)越多的中國(guó)人到美國(guó)購(gòu)房，美國(guó)的銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介等機(jī)構(gòu)也做了相應(yīng)準(zhǔn)備。包括匯豐和華美在內(nèi)的幾家主要華資銀行也可為中國(guó)買房人提供按揭。一座350萬(wàn)美元的豪宅，可以獲得70％的貸款，并且最多可享受2.52％的超低利率。

蘇家敏說(shuō)，許多美國(guó)開(kāi)發(fā)商都了解中國(guó)人的品位，在建房時(shí)多半會(huì)考慮中國(guó)人的習(xí)慣。如果是兩層樓，一樓要有臥室，因?yàn)橹袊?guó)人喜歡幾代同堂，老人住在一樓，免得爬上爬下。許多大開(kāi)發(fā)商在建房時(shí)除了配備西式廚房外，還會(huì)特意準(zhǔn)備一套適合中國(guó)人烹調(diào)的中式廚房。

■新聞分析

美國(guó)房?jī)r(jià)走高另有推手

包括地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪上升期，以及連續(xù)的量化寬松政策

據(jù)新華社電針對(duì)近日來(lái)熱炒的華人推高美國(guó)房?jī)r(jià)的消息，熟悉美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的人士表示，大量中國(guó)人赴美買房對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲有一定作用，但推高美國(guó)整體房?jī)r(jià)的說(shuō)法“言過(guò)其實(shí)”。

華人社區(qū)房?jī)r(jià)有所上漲

美國(guó)中華商報(bào)社長(zhǎng)蘇子涵在工作中接觸大量前來(lái)美國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)的中國(guó)人，并為他們提供咨詢。他告訴記者，中國(guó)人在洛杉磯、舊金山和紐約等地大量聚居，那里華人社區(qū)的房子也大多由華人購(gòu)買，其中既包括從中國(guó)本土來(lái)的，也包括美國(guó)當(dāng)?shù)氐娜A裔。近來(lái)華人買家超過(guò)了賣家，造成一些特定社區(qū)的房?jī)r(jià)上升，是正?，F(xiàn)象。但要說(shuō)華人推高美國(guó)整體房?jī)r(jià)，則是言過(guò)其實(shí)?！爸袊?guó)人在美國(guó)的比重那么小，怎么可能推高美國(guó)的房?jī)r(jià)？”

南加州資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蘇家敏說(shuō)，到南加州的中國(guó)新移民中，40％會(huì)選擇在洛杉磯定居，致使那里的房屋租賃市場(chǎng)火爆。華人主要聚集在圣蓋博谷，只要接近華人社區(qū)30分鐘車程之內(nèi)的房屋都非常搶手。房屋買賣市場(chǎng)也有類似情況。

房?jī)r(jià)走高推手并非中國(guó)人

蘇子涵指出，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走高實(shí)際有兩個(gè)推手，而并非傳言中的中國(guó)人買房。第一個(gè)推手是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪上升周期。美國(guó)房地產(chǎn)上一輪谷峰在2006年上半年，隨后走平，接著下跌。2008年金融危機(jī)爆發(fā)，出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌，2009年跌到谷底，此后兩年出現(xiàn)二次探底后又再度上升，隨后便進(jìn)入較為持續(xù)的上升周期。

第二個(gè)推手是美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)實(shí)施的量化寬松政策。低利率環(huán)境和大量流動(dòng)性進(jìn)入市場(chǎng)的結(jié)果是，去年8月到今年2月南加州地區(qū)的房?jī)r(jià)有了20％以上的升幅。

■提醒

1 在美國(guó)買房過(guò)程并不簡(jiǎn)單

在美國(guó)買房也不是想象的那么簡(jiǎn)單。美國(guó)房屋交易有一套成熟完備的法律程序。

首先，地產(chǎn)商在確認(rèn)購(gòu)房者本人入住后，才會(huì)辦理產(chǎn)權(quán)出售手續(xù)。業(yè)主入住一段時(shí)間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。

而且，購(gòu)房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會(huì)被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委托給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3％的租金手續(xù)費(fèi)。

中國(guó)人到美國(guó)買房，首先要有他國(guó)、至少是中國(guó)香港的銀行存款證明，以證明買家有經(jīng)濟(jì)能力。接下來(lái)就要找一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)看房?？春梅空労脙r(jià)錢后，買賣雙方還要去一類叫Es-crow的公司去登記。這是受政府委托的集產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和公證流程為一體的非官方公司，以保障買賣雙方的利益。

在美國(guó)，并不是所有州的房產(chǎn)買賣都要經(jīng)過(guò)這類公司。但在加州，Escrow是必須的中間人。買賣雙方的交易文件要交給它，再由它把文件交給政府備案。政府審查過(guò)文件后會(huì)把房屋產(chǎn)權(quán)證交給Escrow，再由該公司交給買方。

另外，首付至少是總房?jī)r(jià)的35％。外國(guó)人也可以申請(qǐng)貸款。中國(guó)買房人只需提供護(hù)照、簽證復(fù)印件，加上在香港的銀行賬戶信息，就可以申請(qǐng)貸款了。

2 赴美購(gòu)房需提防陷阱

然而，對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，來(lái)美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國(guó)人的“人生地不熟”，提供虛假房屋信息，詐騙情況也時(shí)有耳聞。

楊旸告訴記者，2012年，在洛杉磯地區(qū)有一對(duì)姐妹，姐姐開(kāi)了一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司，妹妹開(kāi)了一家Escrow，兩人在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)賬數(shù)筆后卷款“跑路”，至今仍未破案。被騙的買主中就有中國(guó)人。

按照2011年美國(guó)社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，每月包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國(guó)家庭月收入的21％，而其中主要開(kāi)支是房產(chǎn)稅。例如一套30萬(wàn)美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費(fèi)、維修費(fèi)和其他雜費(fèi)一年也要上千美元。如果要轉(zhuǎn)手賣房，還必須支付經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用和其他費(fèi)用。

此外，在美國(guó)炒房成本較高。從房產(chǎn)交易來(lái)看，購(gòu)房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的3％至5％。賣房者則需繳納一次性的律師費(fèi)、房產(chǎn)交易稅、登記費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的7％至10％。

在美國(guó)，買房和綠卡也畫(huà)不上等號(hào)。如果買了商用房，如酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所等，政府在評(píng)估雇傭當(dāng)?shù)鼐用袂闆r后，會(huì)發(fā)放兩年臨時(shí)綠卡，但也不是必然。兩年后，政府還要進(jìn)行再次評(píng)估以決定是否發(fā)卡。

今年2月有當(dāng)?shù)貓?bào)道稱，200多名中國(guó)投資者欲通過(guò)投資商業(yè)地產(chǎn)移民美國(guó)，結(jié)果被騙1.5億美元。

華人炒高加拿大房?jī)r(jià)?當(dāng)?shù)貥I(yè)界認(rèn)為缺乏依據(jù)

據(jù)新華社電 近日，加拿大溫哥華有機(jī)構(gòu)分析報(bào)告指出市中心一些公寓空置率驚人，隨后有人將此歸結(jié)為“中國(guó)人炒房”的證據(jù)之一，并認(rèn)為中國(guó)投資客推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。對(duì)此，當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士認(rèn)為此說(shuō)法欠缺事實(shí)根據(jù)。

溫哥華房?jī)r(jià)的確較高。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，該地區(qū)獨(dú)立房屋的平均價(jià)格近60萬(wàn)加元（約合366萬(wàn)元人民幣），公寓平均價(jià)格為36萬(wàn)加元（約合219萬(wàn)元人民幣），在加拿大位居前列。與此同時(shí)，中國(guó)移民數(shù)量不斷增多，再加上有些新移民購(gòu)房要求靠近名?；蛘咧形纳虡I(yè)中心，某些區(qū)域的房產(chǎn)項(xiàng)目熱銷。

加拿大不列顛哥倫比亞大學(xué)的規(guī)劃學(xué)教授安德魯·嚴(yán)分析了2011年的相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，溫哥華市中心煤港一帶的公寓空置率達(dá)到約23％。而在除了西端區(qū)域以外的整個(gè)市中心，被投資客擁有的房屋比例高達(dá)48％。雖然作者在報(bào)告中就指出，這些投資客中絕大部分是加拿大本地人，但依然有人認(rèn)為公寓高空置率和中國(guó)人有關(guān)。

對(duì)此，加西地區(qū)規(guī)模最大的地產(chǎn)中介之一怡富地產(chǎn)總裁蔡宏安對(duì)新華社記者說(shuō)：“這樣的說(shuō)法更多時(shí)候是基于一些猜測(cè)和傳聞，而非依賴于事實(shí)和可靠數(shù)據(jù)?！?

蔡宏安說(shuō)，目前加拿大和溫哥華地區(qū)的相關(guān)政府機(jī)構(gòu)并沒(méi)有針對(duì)華人移民的購(gòu)房行為做過(guò)權(quán)威統(tǒng)計(jì)。但是若以人口比例而言，華人人口占加拿大全國(guó)人口的比例約3％，認(rèn)為這能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響難讓人信服，而中國(guó)投資客的作用就更為有限。

根據(jù)加拿大政府?dāng)?shù)據(jù)，加全國(guó)房屋銷售收入中，只有3％來(lái)源于外國(guó)購(gòu)房者，這其中還包括了相當(dāng)一部分的美歐等地的投資者，來(lái)自中國(guó)的投資者比例微乎其微。

“加拿大是一個(gè)法制健全的國(guó)家，交易過(guò)程公開(kāi)透明，因此千萬(wàn)不要輕信一些人的不實(shí)宣傳，更不要想著走臺(tái)下的交易，這是行不通的?！辈毯臧踩绱颂嵝选?