占地超三萬(wàn)平方米，2000余套房源、四星級(jí)酒店和兩萬(wàn)平方米超商一起構(gòu)成了號(hào)稱北京房山地標(biāo)性城市綜合體的C-PARK時(shí)尚廣場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱時(shí)尚廣場(chǎng))。目前這個(gè)位于北京西南六環(huán)外的綜合體項(xiàng)目起價(jià)僅為6000元/平方米，在北京動(dòng)輒兩三萬(wàn)元的房?jī)r(jià)下，令人生疑。

      昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份，向時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售人員詢問(wèn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否為小產(chǎn)權(quán)，銷售人員予以了否定，“我們這是顧冊(cè)村的集體用地，項(xiàng)目都已在相關(guān)部委進(jìn)行了備案?！本烤惯@個(gè)項(xiàng)目又為何能打出“不限購(gòu)”的旗號(hào)吸引購(gòu)房者呢？

      集體用地上的“綜合體”

      “我們一期已經(jīng)銷售完畢，二期何時(shí)開盤還未定，但估計(jì)要等到明年才能開盤?！睍r(shí)尚廣場(chǎng)銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一期銷售的一千多戶即將于12月份入住，目前5棟樓都已經(jīng)建好。

      按照該項(xiàng)目官方網(wǎng)站介紹的信息，該項(xiàng)目總占地37000多平方米，總建筑面積為140000平方米。項(xiàng)目分為南北兩區(qū)，有8棟17~26層的高層板樓，共2500戶，另包括四星級(jí)酒店及2萬(wàn)平方米超市。

      據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目主打33~86平方米中小戶型，二期開盤的價(jià)格在6000元/平方米，并且保證入戶的水電氣都是民用價(jià)格。當(dāng)記者提出是否能簽合同走網(wǎng)簽時(shí)，銷售人員表示該項(xiàng)目簽訂的為招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]合同，但年限同樣是70年，“你自己住是肯定沒問(wèn)題的。也可以注冊(cè)公司，投資居住都很合適?！?/p>

      對(duì)于其兩萬(wàn)平方米商業(yè)，銷售人員表示目前還沒有開盤；對(duì)于商業(yè)部分的具體價(jià)格以及出讓形式，該銷售人員表示，“得看開發(fā)商怎么決定?！?/p>

      限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，由于不在政策限制范圍之內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)被迅速催熱。這個(gè)項(xiàng)目也僅僅是因?yàn)槠洹俺鞘芯C合體”的性質(zhì)而不再受限嗎？

      “我們這肯定不是小產(chǎn)權(quán)，這塊地是屬于顧冊(cè)村的集體用地，土地性質(zhì)是屬于批發(fā)零售用地?！痹撲N售人員十分肯定地告訴記者，所有的手續(xù)都可以到相關(guān)部委的網(wǎng)站上進(jìn)行查詢。

      隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)北京市規(guī)劃委網(wǎng)站查詢后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證所申報(bào)的項(xiàng)目名稱為：顧冊(cè)綜合批發(fā)市場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目，建設(shè)單位為北京市房山區(qū)人民政府城關(guān)街道辦事處顧冊(cè)村村民委員會(huì)，建設(shè)位置為房山區(qū)城關(guān)街道辦事處顧冊(cè)村。該用地規(guī)劃許可證于2009年7月核發(fā)。

      2011年4月8日，該項(xiàng)目曾與北京盛祥福鼎投資管理有限公司簽訂了授權(quán)委托書，而上述顧冊(cè)綜合批發(fā)市場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng)目的推廣名則被定于“C-PARK時(shí)尚廣場(chǎng)”，該項(xiàng)目由上述投資公司進(jìn)行招商、收款及后期管理等相關(guān)事宜。委托書中稱，待辦理交房手續(xù)時(shí)由顧冊(cè)村頒發(fā) 《房屋權(quán)屬證書》。

      隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了北京盛祥福鼎投資管理有限公司，該公司一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目沒有住宅，全都是商業(yè)招租，所以也不存在產(chǎn)權(quán)證?！笆蹣侨藛T可能在表述上不太準(zhǔn)確，并不是出售住宅，都是商鋪?！睂?duì)方告訴記者，該項(xiàng)目是包括商業(yè)、酒店、辦公樓等在內(nèi)的城市綜合體項(xiàng)目，所有物業(yè)都是開發(fā)商自己持有，只是出租的年限有所不同。目前酒店已經(jīng)封頂，到明年年中基本能投入運(yùn)營(yíng)。
簽補(bǔ)充協(xié)議贈(zèng)50年

      既然如開發(fā)商所說(shuō)所有的項(xiàng)目都是出租，那按照《合同法》的規(guī)定，租賃期限最長(zhǎng)不可超過(guò)20年，售樓人員承諾給購(gòu)房者的70年又是如何得來(lái)的呢？

      對(duì)此，上述銷售人員告訴記者，在簽訂的招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]合同中，確實(shí)只有20年的使用年限，但還會(huì)與購(gòu)房者簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，“國(guó)家規(guī)定租賃年限不能超過(guò)20年，但補(bǔ)充協(xié)議又贈(zèng)送了50年。補(bǔ)充協(xié)議是主合同的一部分，在二者發(fā)生沖突時(shí)，是以補(bǔ)充協(xié)議為主的，就是保證在70年內(nèi)沒有債務(wù)債權(quán)糾紛，可以自由轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓和租售。也保障了您的利益?！变N售人員如此表示。

      該銷售人員還表示，在20年到期后，并不需要繳納任何費(fèi)用，便能再延續(xù)50年使用權(quán)。

      “因?yàn)檫@個(gè)不像商品房，而是屬于國(guó)家無(wú)償無(wú)期限劃撥土地，這種土地一般是用來(lái)建市場(chǎng)、學(xué)校和醫(yī)院。我們?cè)纫彩蔷C合批發(fā)市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)擴(kuò)建招商的形式得到70年的使用權(quán)?！睂?duì)于記者的疑慮，銷售人員笑著說(shuō)，這么多人都已經(jīng)買了，可以完全放心。

      這樣“以租代售”的模式究竟對(duì)購(gòu)房者存在怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢問(wèn)了秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)的徐斌律師。徐斌表示，補(bǔ)充協(xié)議違反法律規(guī)定肯定無(wú)效，“該項(xiàng)目從村集體用地的批發(fā)市場(chǎng)變?yōu)榫C合體，變更了規(guī)劃，同樣處于灰色地帶，一旦政策稍有嚴(yán)厲，可能就會(huì)落入清理整治的范圍?！?/p>

      徐斌稱，只有住宅的土地使用權(quán)是70年，集體土地的承包權(quán)一般是30年，“銷售人員提出70年使用權(quán)限是為了讓消費(fèi)者產(chǎn)生一個(gè)聯(lián)想，把70年和合法住宅這兩個(gè)概念聯(lián)系起來(lái)?！?/p>

      隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的便民熱線，該處工作人員在查詢后告訴記者，從系統(tǒng)上來(lái)看，C-PARK項(xiàng)目目前只是在西城區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，而非是在房山，“您所說(shuō)的這個(gè)項(xiàng)目我們沒有查到預(yù)售許可證，也就是說(shuō)前期手續(xù)不是特別齊全，對(duì)于您購(gòu)買這個(gè)房屋是沒有保障的。對(duì)于您所說(shuō)的租20年贈(zèng)50年，等于是一個(gè)債權(quán)關(guān)系而非物權(quán)關(guān)系，一旦租賃這個(gè)房源的話，將來(lái)有什么糾紛的話對(duì)您來(lái)說(shuō)不是很有利?！?/p>

      該工作人員表示，即使項(xiàng)目持有住建部門頒發(fā)的施工許可證但是與消費(fèi)者購(gòu)買關(guān)系不大，“而且租賃的話您可能得不到產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)對(duì)您來(lái)說(shuō)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，我們還是建議您考慮一下?！?/p>

      “正常的租賃協(xié)議房租可以一年一交或者半年、一個(gè)季度來(lái)繳納，但是這個(gè)項(xiàng)目需要20年的租金一次性付清，這其實(shí)就是以租代售。打了政策的擦邊球。一旦出現(xiàn)問(wèn)題便能導(dǎo)致合同無(wú)效。過(guò)了20年，開發(fā)商看房?jī)r(jià)上漲，說(shuō)不租就能不租。一旦有利可圖，開發(fā)商也會(huì)起訴確認(rèn)合同無(wú)效從而解除租賃合同。”徐斌律師告訴記者。

      “城市綜合體”僅為概念？

      對(duì)于這樣一個(gè)六環(huán)外的綜合體，售樓處打出“自住投資兩相宜、不限購(gòu)”的旗號(hào)，并明確表示為民用水電天然氣，這無(wú)疑是在吸引一部分剛需購(gòu)房者，以及被限購(gòu)令所擠壓出去的無(wú)資格購(gòu)房人群。

      然而，該項(xiàng)目開發(fā)商明確表示，項(xiàng)目屬于商業(yè)招商，否定了其存在住宅的功效。

      售樓處、開發(fā)商的不同口徑似乎也凸顯出“城市綜合體”大熱背后的隱憂。

      “一個(gè)城市綜合體未來(lái)的發(fā)展，必須要依托于區(qū)域周邊的配套，包括是否有支撐起發(fā)展的消費(fèi)人群，如果只是依靠項(xiàng)目本身的租賃人群，就比較令人擔(dān)憂?！惫愀嬖V記者，對(duì)于綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果不是政府規(guī)劃建設(shè)的，同時(shí)配備了大量的住宅用地，教育設(shè)施用地，娛樂(lè)設(shè)施用地進(jìn)而實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體營(yíng)造，單就一個(gè)綜合體項(xiàng)目很難有好的盈利前景。

      “目前除了成都和杭州在綜合體建設(shè)方面有地方性的技術(shù)規(guī)定之外，其他還沒有全國(guó)性的具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，主要是指多重功能以上的以商業(yè)為主的產(chǎn)品?！敝袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

      王永平還表示，投資者不要迷信綜合體，“什么商業(yè)業(yè)態(tài)并不重要，重要的還是投資人對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的前景、周邊環(huán)境要有一個(gè)基礎(chǔ)調(diào)研，現(xiàn)在房地產(chǎn)概念營(yíng)銷非常多，更需要購(gòu)房者要有理性的判斷?！?/p>