租賃市場政策缺失、公共租賃住房建設(shè)進展緩慢，大城市租賃市場的供需關(guān)系日益緊張 。

    很多城市在過去一年半的時間里，租金價格上漲了超過10%，北京、成都、重慶等地的租金價格漲幅甚至接近20%。
　　【財新網(wǎng)】全國性房地產(chǎn)調(diào)控以來，各地陸續(xù)推出“限購、限貸”的“兩限”政策，房價高位回落，成交萎縮，但房租價格卻在悄然間大幅上漲。全國很多城市在一年半的時間里，租金價格上漲了超過10%，北京、成都、重慶等地的租金價格漲幅甚至接近20%。

　　租售比隨之從高位有所回落，但全國范圍的租售比仍然位于1∶400的高位，與國際上1∶200-1∶300的安全區(qū)間依然相距甚遠。北京、上海這些超大城市，租售比失衡的狀態(tài)更為顯著。

　　隨著城鎮(zhèn)化進程加速，未來相當長一段時間內(nèi)租金上漲趨勢會得以延續(xù)，如房價能得到控制，租售比會逐漸回落。然而，租金持續(xù)上漲已給眾多租房者造成巨大經(jīng)濟壓力。對于低收入者和剛剛步入職場的畢業(yè)生來說，“兩限”政策和租金上漲同時出現(xiàn)，令其處境更為艱難。

漲，再漲

　　“在我們監(jiān)測的幾個主要城市中，從2009年開始，平均每年租金上漲都在10%左右，而今年上半年很多城市漲幅就已經(jīng)超過了10%。”中國指數(shù)研究院分析師何田告訴財新記者。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，今年上半年，北京、深圳、成都和天津的租金價格均上漲超過10%，其中，北京和天津以14%的同比增幅高居榜首。由于房價調(diào)整不太明顯，各地租售比有所回落，北京、天津等地租售比從去年的超過1∶500回落到1∶450附近。

　　大城市租金的爆發(fā)式上漲與“兩限”政策有密切關(guān)系?！昂芏嘤匈彿恳庠傅娜藚s沒有資格，只能轉(zhuǎn)買為租，交通便利的熱門地塊或者樓盤租金自然水漲船高?！眰I(yè)我愛我家一位房產(chǎn)中介告訴記者。

　　另一方面，一線城市的城鎮(zhèn)化速度加快，流動人口快速增長造成區(qū)域內(nèi)租賃市場的長期供需失衡。中國社會科學(xué)院在2011年發(fā)布的《社會建設(shè)藍皮書》稱，2000年以來北京市流動人口年均增長70萬，未來這一高速增長的勢頭可能還將延續(xù)至少20年。

　　在21世紀不動產(chǎn)高級分析師粟日看來，這種供給和需求的失衡狀態(tài)會令北京市的房租保持上漲趨勢。不過，他認為“兩限”政策對房租的影響更多表現(xiàn)在去年。他說：“今年可能就不那么明顯了，去年房價下行，很多投資者有多余的房子，為了扛下去，可能就會選擇轉(zhuǎn)售為租?！?/p>

　　鏈家地產(chǎn)市場研究分析師張旭亦認為，未來幾年租金上漲的趨勢雖是確定的，但不會像去年那么明顯。

　　在眾多市場人士看來，從2009年開始的房租大幅上漲，更多是對于過去的一種修正。同期，全國范圍內(nèi)工資水平也大幅上漲，而且通脹水平較高，生活成本攀升，這些都是房租價格大漲的重要因素。目前物價壓力已經(jīng)有所趨緩，且經(jīng)濟整體狀況堪憂，租金價格上漲的速度也會相應(yīng)放緩。

　　不過，5月以來，全國很多城市陸續(xù)出現(xiàn)房價環(huán)比上漲，成交量激增的情況。央行連續(xù)兩次降息，北京、天津等地也相繼出現(xiàn)天價“地王”，房價上漲的預(yù)期悄然回歸。粟日稱，售房者或出租者的價格預(yù)期隨之有所提高。

　　部分擁有多套住房的房東告訴財新記者，由于租賃需求比較旺盛，且中介給與的參考價格多比較高，因此存在提租的想法。

　　相比之下，租房者的議價能力卻并不高。一位租房者說，他們所租的三居室的房子，房東要漲價600元，則平攤下來一個人要漲200元，一年是2400元，“但是，如果再去找一個房子，則要多付一個月的中介費，還要搬家，而且不一定就能找到比這合適的房子，成本可能會更高，所以，最終權(quán)衡下還是會答應(yīng)”。
遠，更遠

　　26歲的遼寧女孩小方，三年前來到北京。工作初期，她的工資稅前只有2400元。小方和一個同事合租于呼家樓附近的一處地下室，“平攤下來，一個月就是600元左右?！?/p>

　　不過，這套地下室僅僅租住到了去年的6月份。從去年5月開始，北京市開始對地下室租賃進行清理，小方也被迫搬離了這個住了兩年的房子?！鞍l(fā)現(xiàn)房子越來越難找，位置稍微方便一點的租金都貴得離譜?！奔庇趯ふ曳孔拥男》阶罱K被迫搬到了通州北苑站外的一處兩居室，“平攤下來一個人要900，上班時間卻至少多了一個半小時”。

　　房產(chǎn)所在位置是租賃最重要的考慮之一。北京城市布局中，四環(huán)內(nèi)遍布商業(yè)區(qū)和高檔寫字樓，然而，這附近房屋的租金多不能為工薪族所接受。大多數(shù)租房者會將視線投向四環(huán)甚至五環(huán)外、距離城中心較遠但卻靠近地鐵站的地方。這也使得這些樓盤的租金價格在過去一年出現(xiàn)大幅上漲。東四環(huán)外一號線附近某處一居室的月租價格，從去年年末的3000元，已經(jīng)上漲到現(xiàn)在的3500元左右。

　　隨著北京地下交通建設(shè)的逐步推進，“地鐵一響，黃金萬兩”的預(yù)期不僅影響著購房者，也對租房者的生活產(chǎn)生了較大影響。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的市場研究部統(tǒng)計，目前北京近郊緊鄰地鐵的樓盤平均租金，比周邊的普通樓盤要高出200元左右。

　　“客戶來了，先問的樓盤多數(shù)都是地鐵站附近的熱盤，看的人多，房價、租金自然就都上去了?！蹦撤慨a(chǎn)中介工作人員告訴記者，即將開通的6號線沿線租金上漲就十分明顯，房東和中介在介紹時也都會把地鐵即將通車作為高價的理由，“比如春節(jié)前一套普通的一居室租金價格大概在3000元附近，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到3600元到3800元”。

　　而根據(jù)記者了解，同樣這樣一套住宅，目前業(yè)主的報價大概在180萬元左右，即使在不考慮交易稅費和租房物業(yè)及取暖費用的情況下，租售比仍達到了1∶500。

　　隨著地鐵周邊的房源漸少，租房者被迫將視線轉(zhuǎn)向更遠的郊區(qū)。按照鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，北京市內(nèi)城區(qū)和郊區(qū)租金漲幅最為明顯。從成交量上看，郊區(qū)成交量占比也持續(xù)增多，由一季度的19.5%左右，上漲到二季度的21.3%左右。

　　在張旭看來，地鐵的開通，對于擁有較多出行選擇的主城區(qū)來說，租金上漲的壓力并不大，但對于郊區(qū)來說影響可能非常明顯。“之前市場對某塊區(qū)域的需求可能不是很大，但地鐵通車后，就會有一部分租客選擇去那里承租，租金上漲的壓力也會增加?！?/p>

政策缺位

　　目前，政府陸續(xù)推進的房地產(chǎn)調(diào)控政策多集中于一手房和二手房市場，對租賃市場關(guān)注不多。盡管近期亦有地方放寬廉租房和公租房的申請資格，但在諸如收入、戶籍、家庭資產(chǎn)等方面的硬性指標，仍然讓很多“夾心層”人群望而卻步。

　　公共租賃住房建設(shè)進展緩慢，則彰顯出政策效力缺失。盡管政府希望公共租賃住房的上市能帶動租金增長減速，但限于資金等方面的原因，公共租賃住房建設(shè)速度仍十分緩慢。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，北京公租房和廉租房2011年的開工面積為97.7萬平方米和8.6萬平方米，而竣工面積分別為76.1萬平方米和7.3萬平方米，如果以60平方米每套的面積簡單估算，2011年全年竣工公租房和廉租房的總套數(shù)約為1萬余套。和每年數(shù)十萬人的新增流動人口相比，無異于杯水車薪。

　　鏈家地產(chǎn)認為，相對于每年超過百萬戶的租賃需求來說，公租房對市場緊張供求狀況并無明顯緩解作用。大多數(shù)租客還需通過市場化的尋租來解決。

　　雖然當前部分業(yè)主由售轉(zhuǎn)租，可一旦政策放松或者市場企穩(wěn)回升后，出售意愿會再度增加。另一方面，目前房屋空置成本較低，大量存在的空置房源的業(yè)主并沒有出租的動力。

　　在摩根大通首席中國經(jīng)濟學(xué)家朱海斌看來，當前房地產(chǎn)政策仍然著力于房屋買賣，對租房市場關(guān)注不夠。“如何把市場上的空置房資源，轉(zhuǎn)換為租房市場的有效供給，仍然是政策應(yīng)該考慮的?！敝旌１髮ω斝掠浾叻Q?！?br />